White Berg TFI S.A.

Segment mieszkań na wynajem – PRS, sukcesywnie się rozwija i dojrzewa, w roku 2025 mieliśmy do czynienia z zawarciem pierwszej dużej transakcji, sprzedaży części wynajętego portfela – Resi4Rent do Vantage Development należącego do TAG Immobilien Group.

Transakcja o wartości ponad 2,4 mld to 18 projektów i ponad 5000 mieszkań. To pierwsza transakcja portfelowa w segmencie PRS, która została przyjęta z bardzo dużym zainteresowaniem przez rynek i wielu inwestorom, którzy nadal zastanawiają się nad wejściem do Polski pokazała, że takie transakcje, są możliwe.

Rok 2025 to przede wszystkim stabilizacja rynku i czynszów najmu, w najbliższym czasie nie ma co liczyć na gwałtowne wzrosty stawek. Czas bardzo szybkiej komercjalizacji całych projektów, które pamiętamy z lat 2022-2024 to przeszłość. Wynajem wymaga dłuższej ekspozycji mieszkań i bardziej elastycznej polityki cenowej, wygra lokalizacja i stawka. To oznaka dojrzałości rynku, pobudzonego w ostatnich latach takimi impulsami jak wybuch wojny na Ukrainie i co za tym idzie masową migracją uchodźców oraz wysokim kosztem kredytów hipotecznych który wypchnął część klientów na rynek najmu. 

W ostatnich latach widać tez definitywnie, że szansą na rozwój PRS jest realizacja projektów na gruntach usługowych, a nie mieszkaniowych. Mimo stabilizacji rynku deweloperskiego, dużej podaży mieszkań, ceny transakcyjne gruntów w 5 głównych miastach Polski pozostają bardzo wysokie w zasadzie uniemożliwiając osiągniecie atrakcyjnej rentowności podmiotom, które chciałyby budować na wynajem, a nie na sprzedaż. Ceny gruntów usługowych to około 50% ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową co przy podobnym koszcie wytworzenia budynków PRS daje możliwość osiągniecia atrakcyjniejszej stopy zwrotu dla inwestorów. 

Spadające stopy procentowe, w 2025 w Polsce aż o 1,75% powinny wpłynąć pozytywnie na rynek inwestycyjny w segmencie PRS głównie w zakresie kosztu finansowania, pewnym negatywnym zjawiskiem jest rosnąca stopa bezrobocia i niepewność na rynku pracy.  

Dużo większa aktywność nowych inwestorów jest możliwa, ale raczej dopiero po wygaśnięciu konfliktu na Ukrainie. Podmioty, które już znają nasz rynek będą realizować kolejne projekty i zwiększać portfel, ale nowi cały czas czekają aż sytuacja na Ukrainie się uspokoi.

Jak zawsze warto podkreślić, że barierą dla szybszego rozwoju rynku mieszkań na wynajem, są bariery administracyjne, głównie przedłużające się postępowania w zakresie Pozwoleń na Budowę, uzgodnienia, zaskarżenia itd., 

Niestety mimo wcześniejszych zapewnień polityków, sprawa powstania ustawy regulujących powstanie REITów które mogłyby wpłynąć pozytywnie także na rynek PRS i uruchomić potencjał polskiego kapitału, nadal nie jest priorytetem.    

Michał Pająk
Dyrektor Departamentu Funduszy Nieruchomości 
White Berg TFI S.A. 

White Berg Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A. informuje, iż w dniu 19 listopada 2025 roku został utworzony fundusz ECO-Classic Deweloperski Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych.

Ukończył Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego oraz Uniwersytet SWPS, a także studia podyplomowe Executive MBA i LL.M – Master of Laws. Posiada tytuł CCIM (Certified Commercial Investment Member) nadany przez CCIM Institute w Chicago (USA) oraz jest członkiem RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors (Wielka Brytania). Dysponuje również licencjami Pośrednika i Zarządcy Nieruchomości.

Pracował m.in. w takich instytucjach jak ING Nationale Nederlanden, Citi Bank, Open Finance, emFinanse (Grupa BRE Banku) oraz redNet Property Group. Jako Wiceprezes     i Dyrektor ds. Inwestycyjnych w spółce Mix Biura sp. z o.o., deweloperze biurowym, odpowiadał za całość działalności inwestycyjnej, w tym restrukturyzację i rekomercjalizację portfela budynków biurowych, sprzedaż projektów mieszkaniowych oraz przygotowanie inwestycji PRS i akademików. Natomiast w Eco Classic sp. z o.o., ogólnopolskim deweloperze mieszkaniowym, zajmował stanowisko Dyrektora ds. Rozwoju, odpowiadając za rozwój działalności spółki w segmencie rynku kapitałowego.

W Skarbiec TFI S.A. zarządzał funduszem City Living Polska FIZAN, opracowując i wdrażając strategie najmu oraz rozwoju projektów mieszkaniowych. Był pomysłodawcą i twórcą funduszy:
• Sezam Dochodowych Nieruchomości FIZAN – fundusz mieszkaniowy,
• Skarbiec Dochodowych Nieruchomości FIZAN – fundusz inwestujący w nieruchomości handlowe w strategii dochodowej,
• Skarbiec na 5 FIZAN – fundusz finansujący projekty deweloperskie.

W Polskim Funduszu Rozwoju TFI S.A. (PFR TFI) pełnił funkcję Zarządzającego Funduszami w Departamencie Zarządzania Funduszami Aktywów Niepublicznych, odpowiadając za dwa największe w Polsce fundusze nieruchomości o łącznych aktywach przekraczających 6 mld zł:
• Fundusz Sektora Mieszkań na Wynajem FIZAN,
• Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju FIZAN.